Het toekomstbestendig maken van Secoya kantoorgebouwen te Utrecht.

Aanleiding

Cushman & Wakefield heeft in opdracht van Mn Services N.V. (pensioenuitvoerder voor PMT, PME en Bpf Koopvaardij) in oktober 2017 aan Herman de Groot Ingenieurs gevraagd om een visieontwikkeling op te stellen voor het toekomstbestendig maken van de vijf Secoya kantoorgebouwen aan de Papendorpseweg te Utrecht.

Aan de hand van uitgebrachte visie is vervolgens in 2019 aan Herman de Groot Ingenieurs gevraagd om de technische staat van de gebouw gebonden klimaatinstallaties te onderzoeken en om uiteindelijk het aanbesteding proces te begeleiden voor de renovatie van de luchtbehandelingskasten, de vervanging van de koelmachines en de installatie van een nieuw gebouw beheersystem.

Doelstelling

Om de huidige huurders te behouden en nieuwe huurders aan te trekken, en het kantoorgebouw voor bestaande huurders interessant te houden, dient het gebouw te voldoen aan de eisen welke door huurders, waaronder overheidsinstellingen, op dit moment en in de toekomst worden gesteld.

De doelstelling op het gebied van duurzaamheid en technologie is eenvoudige, duurzame en efficiënte installaties te ontwerpen. Hierbij zal worden gestreefd om de gebouwen zoveel mogelijk CO2-neutraal te maken.

Uitgangspunten

Het onderzoeken van de mogelijkheden om het gebouw technologisch, met bijbehorend energielabel, weer 20 jaar representatief te houden en, indien nodig, te maken voor de kantorenmarkt.

Tijdens de inleidende gesprekken zijn als belangrijkste kernpunten vastgesteld:

  • – Efficiënt inrichten van de kantoren voor huurders die gebruik maken van de laatste IT- ontwikkelingen.
  • – De gebouwinstallaties moeten worden afgestemd op het nieuwe flexibel werken.
  • – Lage gebruikskosten. Huurders willen een energiezuinig en comfortabel pand.
  • – De verwachting is dat bedrijven 30% minder kantoorruimte nodig hebben. De inrichting moet toename in flexwerken en hogere bezettingsgraad ondersteunen.

Het ontwerp van de klimaatinstallaties ondersteunt voorgaande uitgangspunten door een eenvoudige opzet, flexibele lay-out en energiezuinige componenten.

Plan van aanpak

In eerste instantie is er visie ontwikkeld om naar de mogelijkheden om de bouwfysische eigenschappen, de technologie in het(casco) kantoorgebouwen, toekomstbestendig te maken en te laten voldoen aan de uitgangspunten van de rijksoverheid.

Er is een multidisciplinair projectteam aangesteld en daarmee hebben onze ingenieurs en adviseurs per gebouw inzichtelijk gemaakt welke energiebesparende technologische mogelijkheden er zijn om te komen tot de minimaal opgegeven doelstelling EPA_U label A. In de visieontwikkeling zijn er aanpassingen aan de technologie geadviseerd welke van invloed zijn op de huidige EPA_U labels.

In 2019 is er een inspectie uitgevoerd naar de status van de klimaat installaties per gebouw om daarna advies uit te brengen voor levensverlengend onderhoud en/of (gefaseerde) vervanging.

Resultaat

Het resultaat is een heldere, integrale en onderbouwde visie op het toekomstbestendig houden en indien nodig maken.

Door maatwerkadvies per gebouw, waarin de energielabels zijn opgenomen en uitgewerkt door onze EPA-U adviseurs, is de energielabelklasse A per kantoorpand verkregen. Aansluitend is er onderzocht welke mogelijkheden er zijn om het EPA-U label nog verder te verlagen.

Met een positieve beoordeling van de opdrachtgever over de planning, de aanpak en de resultaten van de opgestelde energielabels, is de afmelding is succesvol getoetst in een externe audit door IKOB-IKB.

Aan de hand van een visuele inspectie en bestudering van de installatietekeningen in 2019 is er per gebouw afzonderlijk advies uitgebracht over de status van de klimaatinstallaties in de kantoorruimtes, de verwarmingsinstallatie, de koelinstallaties, de luchtbehandelingsinstallatie, de regeltechnische installatie en het gebouwbeheersysteem.

Voor de verwarming met een aansluiting op stadsverwarming en de luchtbehandelingskasten waren beide in goede staat en is regulier onderhoudt geadviseerd. Voor de koelmachines is voorgesteld om deze gefaseerd over een periode van vijf jaar te vervangen. Inmiddels is de koelmachine op gebouw D vervangen en wordt er voor de overige gebouwen levensverlengend onderhoud uitgevoerd.

De regeltechnische installaties en het gebouwbeheerssysteem zijn vervangen om te voldoen aan de laatste standaarden en in een efficiënte planning voor een zo kort mogelijke hinder periode voor de huurders.

In het meerjarig traject hebben onze adviseurs nauw samengewerkt met opdrachtgever, gebruikers en aannemers zodat er een visie is ontwikkeld voor verdere verduurzaming van de gebouwen die voldoen aan de eisen van de laatste wetgeving, efficiënt gebruik en lage gebruikskosten. Onze adviseurs blijven betrokken voor aanvullende advies voor verduurzaming en project begeleiding voor het behalen van een nog betere energieprestatie en toekomstbestendigheid